第二戶自備款少了 250 萬，算得動這筆的還是同一群人

兩年前想買第二間房的人，手上得先有房價的一半。

2024 年 9 月 20 日，央行第七波選擇性信用管制上路，自然人第 2 戶購屋貸款全國限貸 5 成。一間 2,500 萬的房子，銀行最多借 1,250 萬，剩下 1,250 萬自己想辦法。那就是當時每個人心裡跑的那套算術：總價乘上 0.5，看看戶頭夠不夠。

今年 9 月 17 日的理監事會之後，同一間房子、同一套算術，答案變成 750 萬。

那天央行第三季理監事聯席會議做了兩件事。政策利率連續第 10 次凍結，重貼現率維持 2%、擔保放款融通利率 2.375%、短期融通利率 4.25%。另一件是調整選擇性信用管制，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成調高至 7 成，隔天 9 月 18 日生效。工商時報那句寫得最白：「以2500萬元房屋為例，本來要準備1000萬元，現在手上自備款可以少準備250萬元」。

時間	第 2 戶最高成數	2,500 萬的房子要自備
2024-09-20 第七波上路	5 成	1,250 萬
2026-03-20 第一次鬆綁	6 成	1,000 萬
2026-09-18 第二次鬆綁	7 成	750 萬

中間那欄是央行公布的成數，右邊那欄是我拿工商時報那個 2,500 萬的例子套進去算的。換一個總價，整欄都要重算。

算式裡有一格從頭到尾沒動過

這套算術有一個前置條件，藏在第這三個字裡。

要讓這三次調整對你有意義，你得先有第 1 戶。

第 1 戶那條線呢？成數沒動，新青安的規則沒動。兩年之間調了三次，沒有一次調到那裡。而且 7 成這個數字有它的圍欄：限自然人、限自住或自家人自住的需求，第 2 戶的貸款仍然禁止寬限期，第 3 戶以上、高價住宅、法人購屋的成數維持 3 成，也都沒鬆。房產研究員李同榮給的形容是「政策軟中帶硬」。

所以這兩年真正被改動的，是一群本來就持有不動產的人，手上的財務彈性。自備款門檻少 250 萬，對他們是多一點迴旋空間。對還在存人生第一桶自備款的人，這則新聞的資訊量是零。

央行那邊也在算一筆帳，算的不是房價

放寬的理由，央行講得很清楚：

截至7月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率已由今年3月底的35.56%降至34.44%，較2024年6月高點37.61%更下降3.17個百分點

比率有分子，也有分母。

分子是銀行的不動產貸款，分母是總放款。從 37.61% 走到 34.44%，可能是分子縮了，可能是分母脹了，也可能兩邊都在動但速度不一樣。光看比率本身，分不出來是哪一種。

三種情況對「房市風險」的意義差很多。分子真的縮，代表房貸放款在收；分母脹，代表銀行整體放款規模在長，而其他類型的放款長得比不動產快。後面那種情況下，不動產貸款的絕對金額可以一毛都沒有減少，比率照樣好看。

這個比率量的是銀行資產負債表的結構，不是房價，不是房貸違約率，也不是「房子變好買了」。它跟一個上班族買不買得起房，中間隔了好幾層轉換。我沒有查到分子與分母的絕對金額，所以上面三種可能哪一種為真，我沒有證據，只能說光憑一個比率看不出來。

這還是一個回頭看的數字，落後於現實。它記錄的是 2024 年 9 月到今年 7 月之間發生了什麼事。管制期間投機性需求被擠出去，市場剩下的多半是自住需求，比率自然會降。拿這個結果當作「現在可以放寬了」的依據，邏輯上就是拿「上次沒出事」去證明「這次不會出事」。

另一群人每個月在算的是六百九十七塊

主計總處 9 月 8 日公布 8 月消費者物價指數，年增 2.04%，比 7 月的 2.52% 收斂，但已經是連續 4 個月高於 2% 警戒線。扣掉蔬果與能源的核心 CPI 年增 2.3%。今年前 8 月平均 CPI 年增 1.84%。

拆開來看，外食費年增 3.17%。主計總處綜合統計處科長蔡秀慧說這是 8 個月來最大漲幅，而且外食費已經連續 3 個月漲幅超過 3%。房租年增 1.69%。

主計總處另外做過一個試算：以每月消費 8 萬元的家庭為基準，居住類每月多支出 424 元，外食費每月多花 273 元。這兩項加起來，697 元。

年線跟月線在這裡會打架，先說清楚：前 8 月平均那個 1.84% 確實壓在警戒線以下，最近這四個月的單月數字不是。

立委李彥秀在央行決議之後的說法是：「過去幾年雖然整體通膨數字維持在2%警戒線之下，但是人民的『體感通膨』卻是爆表，特別是房屋租金以及外食，對年輕以及弱勢族群特別有感」。

兩組數字擺在一起看很刺眼。一邊是一次性少掉 250 萬的自備款門檻，一邊是每個月多出來的 697 元。它們不是同一個量級，更關鍵的是，不是同一群人在算。喊體感通膨最大聲的那群人，跟這次鬆綁幫得到的那群人，交集很小。

台北市的房價所得比是 14.6 倍，高於香港的 14.4 倍、雪梨 13.8 倍、倫敦 9.1 倍、首爾 8.8 倍、紐約 7.4 倍。這個數字央行自己引用過，不過我沒有查到它對應的是哪一年哪一季的資料。這個倍數算的是房價對家戶年可支配所得，也就是把可支配所得一塊不留全拿去買房，要買 14.6 年。這條線這次同樣沒被碰到。

放寬的時間點

連「到底鬆夠了沒」都還沒有共識。

9 月 2 日，決議還沒公布，德明財經科大教授莊孟翰在一場住宅產業鏈景氣調查發表會上說現行央行管制政策太保守，他的判斷是房地產已經淪為「K型經濟」的下行端。另一頭，馨傳不動產的何世昌拿 7 月預售屋成交量僅 3,000 多戶、距離 6,000 戶的安全水位還有約四成差距當依據，認為今年底前預售量能回到 5,000 戶就算樂觀了。信義房屋專案經理曾敬德說對換屋族跟預售屋交屋族群確有幫助，但房價向上反映的空間仍相對有限。

這次調整改的是誰被允許背更多債。至於誰買得起房，一格都沒動。而被允許的那群人，按定義已經有一戶。

真正奇怪的是時間點。同一場會議，央行把今年 GDP 成長率預測上修到 11.48%。在自己預測經濟會長得很好的那一刻放寬槓桿上限，這個順序有意思。槓桿限制最有用的時候，正好是所有人都覺得不需要它的時候；等到大家都覺得需要了，該加的槓桿早就加完了。

所以我站的位置是這樣。我不預測房價會漲還是會跌，那個我不知道，也沒有人知道。我確定的只是風險部位換了方向：管制放寬之後，新增的那段借貸風險，從銀行的限額管理挪進了個別家庭的三十年還款期裡。誰承擔下檔，換人了。

反過來想，我錯在哪

有一個數字能推翻我上面整段話：新增的第 2 戶貸款裡面，有多少筆同時伴隨第 1 戶的清償。我沒有查到它公開在什麼地方。

換屋的動作是賣一買一。如果多出來的那 250 萬額度，真的都被那些賣掉舊屋、清掉舊貸款的人拿走，那整個系統的槓桿不但沒增加，還可能是下降的，只是換了個位置掛著。這正是主張「影響有限」那一派在講的事，而且他們手上有牌：第 2 戶仍然禁止寬限期，第 3 戶以上、高價住宅、法人維持 3 成，其他主要信用管制也沒有全面鬆綁。如果這幾道限制確實擋住了投機需求，新增的額度就只會流向自住換屋。

所以我分不出來現在是哪一種。上面那段話到這裡為止只是一個假設。